Форма сделок по передаче детям в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала

Подробности

Создано: 05.08.2020 13:51

В силу части 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее – Закон № 256-ФЗ) жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Таким образом, специально регулирующим соответствующие отношения Федеральным законом определен круг субъектов, в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, и установлен вид собственности - общая долевая – возникающей у них на приобретенное жилье.

Имея специальное целевое назначение, средства материнского (семейного) капитала не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними.

Исходя из положений указанных норм права, дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала.

Таким образом, при определении долей родителей и детей в праве собственности на жилое помещение необходимо руководствоваться частью 4 статьи 10 Закона № 256-ФЗ, а также положениями статей 38, 39 Семейного кодекса Российской Федерации. В данном случае необходимо руководствоваться принципом соответствия долей в зависимости от объема собственных средств, вложенных в покупку жилья родителями (в том числе средств, принадлежащих каждому из родителей, не являющихся совместно нажитыми), а также средств материнского капитала. Материнский капитал должен распределяться на родителей и детей в равных долях. Доли детей в общем имуществе определяются пропорционально их доле в материнском капитале.

Жилое помещение может быть приобретено с использованием средств материнского (семейного) капитала в общую долевую собственность родителей и детей

1) по одной сделке (в договоре купли-продажи жилого помещения сразу определены доли родителей и детей), либо

2) посредством нескольких сделок, по одной из которых произведена государственная регистрация права собственности одного из родителей или обоих родителей, а на основании последующей (условно второй) сделки подано заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности родителей и детей.

В первом рассматриваемом случае – при приобретении жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала в общую долевую собственность родителей и детей необходимо исходить из следующего. В силу части 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции Федерального закона от 01.05.2019 № 76-ФЗ) (далее – Закон № 218-ФЗ) сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке и иных случаев, указанных в данной части статьи 42 Закона № 218-ФЗ.

Приведенное положение части 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ следует толковать таким образом, что в случае отчуждения объекта недвижимости из единоличной собственности в общую долевую собственность, либо всеми участками долевой собственности по одной сделке из общей долевой собственности в общую долевую собственность родителей и детей – нотариальная форма сделки не требуется, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, применительно к первому случаю положения части 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ не предусматривают нотариальной формы сделки по приобретению жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала в общую долевую собственность родителей и детей.

Следует отметить, что данный подход может быть применен не только к случаям приобретения жилых помещений в многоквартирном доме, но и к случаям приобретения индивидуальных жилых домов. В силу пунктов 1 – 2 статьи 552 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на здание (жилой дом) к нескольким собственникам (в общую долевую собственность родителей и детей), земельный участок также поступит в общую долевую собственность тех же лиц; действующее законодательство не допускает возможности приобретения здания в долевую собственность, а земельного участка под таким зданием в совместную собственность. Поскольку на основании части 4 статьи 10 Закона № 256-ФЗ законный режим имущества супругов не распространяется на жилой дом, приобретаемый в общую долевую собственность родителей и детей с использованием средств материнского капитала, а правовой режим земельного участка, расположенного под жилым домом, определяется исходя из правового режима здания на нем расположенного, в определенной мере следует за правовым режимом здания (статьи 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ), то совместная собственность супругов на указанный земельный участок не возникает. При указанных условиях при приобретении жилого дома с использованием средств материнского (семейного) капитала в общую долевую собственность родителей и детей, земельный участок, расположенный под жилым домом и необходимый для его использования, также поступает в общую долевую собственность родителей и детей на основании договора купли-продажи, который может быть совершен в простой письменной форме.

Применительно ко второму случаю (по пункту 2) по вопросу формы сделки, на основании которой детям передаются доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный с использованием средств материнского (семейного) капитала (условно второй сделки), позиция Минэкономразвития России отражена в письме от 22.03.2019 № ОГ-Д23-2673 и доведена до сведения Управления письмом Росреестра от 01.07.2019 № 14-06340-ГЕ/19.

Согласно позиции Минэкономразвития России, если объект недвижимости приобретен за счет общих доходов супругов и (частично) с использованием средств материнского (семейного) капитала либо полностью за счет средств материнского (семейного) капитала, такой объект не поступает в общую совместную собственность супругов, а находится в общей долевой собственности родителей (каждого из супругов) и детей, в связи с чем договор, в соответствии с которым дети наделяются долями в праве общей долевой собственности на объект недвижимости детям подлежит нотариальному удостоверению в соответствии с частью 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ.

По мнению Минэкономразвития, требование о соблюдении нотариальной формы такой сделки не зависит от того, приобретено ли жилое помещение исключительно за счет средств материнского (семейного) капитала или с использованием средств материнского (семейного) капитала и общих доходов супругов.

Заместитель начальника

Красносулинского отдела